|
WaterWoningen (3) - Waterwoningen en huursubsidie op IJburg
Woonboot magazine (5) 2004
Tekst & foto's: Frank Bos
Vijf jaar geleden ging de "eerste Europese WaterWoning" van de firma Ooms te water.
Ze drijven wel maar zouden beslist geen woonboot zijn. In deze derde aflevering meer over de drijvende kracht achter dit fenomeen. Maar ook over huursubsidie, erfpacht en misinformatie van de overheid.
De Amsterdamse wethouder Duco Stadig heeft waarschijnlijk als geen ander gelobbyd ten gunste van het fenomeen waterwoningen. Van zijn briefwisseling met het Ministerie VROM is weinig openbaar. Indirect is de strekking af te leiden uit een persbericht(1) en
één bekende brief van VROM aan Stadig(2) uit 1999. De wethouder wil graag dat woonboten onroerend worden. Ze hoeven desnoods geen woonboot meer te heten, waterwoning mag ook. De invalshoek was de ontwikkeling van de nieuwe wijk IJburg en de financiering van ligplaatsen. De vraag aan VROM was om huursubsidie voor waterwoningen mogelijk te maken.
 |
Waterbuurt IJburg. Totaal oppervlak van het water binnen de sluis ca 8,7 ha. Het gebied voor de waterwoningen van Waterbuurt West is ca 1,3 ha voor 55 drijvende waterwoningen. Dat is ongeveer 42 per ha.
Waterbuurt Oost is ca 4 ha voor 118 drijvende waterwoningen. Dat komt op 30 exemplaren per ha. Met dank aan het Ontwikkelingsbedrijf Amsterdam. |
| |
|
VROM en de juristen
Volgens het persbericht van VROM is huursubsidie mogelijk en een huisvestingsvergunning vereist. Er moet wel een bestemmingsplan zijn waarin de waterwoningen passen. Bovendien moet de waterwoning voldoen aan de bouwtechnische eisen van het Bouwbesluit. Volgens de Woningwet is er alleen sprake van een woning als de woning is gebouwd volgens de eisen van het Bouwbesluit.
Wat VROM er in het persbericht niet bijschrijft is dat de waterwoning een onbekende juridische status heeft. Woonschepen vallen niet onder de Woningwet. Ze zijn expliciet uitgesloten van de werking van het Bouwbesluit en de daarmee samenhangende Welstandswet.
In de brief aan de Amsterdamse wethouder zijn ze duidelijk. Waterwoningen moeten duurzaam met de grond verbonden zijn. VROM meldt dat de rechter uiteindelijk over de status van de waterwoningen gaat beslissen: onroerend, dus regelgeving als een huis, of roerend, dus wetgeving als bij een woonschip. Als de waterwoning na juridische toetsing toch als roerend woonschip wordt gezien, is huursubsidie niet mogelijk.
 |
Waterwoning Type 1 Woonwerk: vierkamerwoning in één laag voor 750,- gulden per maand. Sociale verhuur, waarmee tevens 'het risico van wildgroei, moeilijk beheer en milieubelasting wordt voorkomen.' Woonwerk woningcorporatie rond 1996. |
| |
|
Huursubsidie
Volgens het onvolledige persbericht heeft de toenmalige staatssecretaris Remkes van VROM een belangrijk besluit genomen. Huursubsidie is mogelijk voor waterwoningen. Daarmee kunnen waterwoningen ook in de sociale huursector worden gerealiseerd. Ze zijn dan ook voor lagere inkomensgroepen bereikbaar. In de praktijk is er voor de verstrekking van huursubsidie nog maar
één probleem: in heel IJburg wordt geen enkele waterwoning gebouwd voor de sociale verhuur.
Woningbouwcorporaties
De planning en bouw van IJburg heeft in Amsterdam tot veel commotie geleid. Het maakte ook een hoop energie los en menig plan werd ontworpen. Enkele woningbouwcorporaties gingen samenwerken onder de naam Woonwerk. Ze maakten rond 1996 plannen voor sociaal beheerde woonboten die ze waterwoningen noemden.(3) De corporatie-waterwoningen waren gewone woonschepen en hadden niets gemeenschappelijks met de later door bouwer Ooms geíntroduceerde Europese Waterwoning. Deze corporatie-waterwoningen konden uit als ze er 500 mochten bouwen. De ligplaats inclusief de infrastructuur moest worden afgekocht voor maximaal 20.000,- gulden (ongeveer 9.075,- euro) per waterwoning. In de IJburg plannen was helemaal geen ruimte voor zoveel corporatie-waterwoningen.
Andere corporaties of ontwikkelingscombinaties mislukte eveneens in hun pogingen om sociale huur waterwoningen te ontwikkelen. Zelfs met een sociale erfpachtprijs.
Erfpacht
Stadig wil onder andere om financiéle redenen dat waterwoningen geen woonboten zijn. Woonboten zijn roerend goed. Daarmee is het erg moeilijk, zo niet onmogelijk om erfpacht te rekenen en IJburg kent een groot financieringstekort. De plannen voor de Waterbuurt gaan geheel uit van erfpacht. Er kunnen dus geen woonschepen liggen. Een IJburgs erfpacht kavel op het water is standaard ongeveer 132 vierkante meter. Hij mag voor maximaal 53% bebouwd worden. Er gelden iets andere prijzen als voor kavels op het land. Er komt waarschijnlijk ook een zelfbouw-aftrek waardoor een waterkavel naar verwachting op 75.000,- euro komt. De looptijd is 50 jaar.
 |
Je vaartuig afmeren op deze wijze is volgens bouwer Ooms en de gemeente Amsterdam een noodzakelijke voorwaarde om een waterwoning te zijn: aard- en nagelvast verbonden aan de grond. Foto Frank Bos 2004. |
| |
|
Bouwenveloppe
Om met iets drijvends op het water te wonen in de IJburgse Waterbuurt Oost moet het vaartuig voldoen aan specifieke eisen. Zo is de waterkavel 12 meter breed en 11 meter diep. Daarop mag een woning komen van maximaal 7 meter breed (was tot voor kort 5 meter) en 10 meter diep (was tot voor kort 12 meter). De maximale hoogte is 7,5 meter boven water en de bak mag 1,5 meter onder water steken. De derde verdieping mag voor maximaal 50% bebouwd worden.
De Amsterdamse Verordening op de Haven en het Binnenwater (VHB) kent verregaande beperkingen voor de maten van woonschepen. Zo mag een woonschip niet hoger dan 2,5 meter zijn en niet breder dan 5 meter. Dat is nog een reden waarom de waterwoningen van Stadig "iets anders" moeten zijn. Flink wat kubieke meters overdekt woongenot zijn niet te maken als de eisen van de VHB met de kavelmaten van IJburg worden gecombineerd. En wie voor 300.000,- euro een woning op het water koopt wil zijn benen kunnen strekken.
Welstand
In de Waterbuurt Oost gelden geen welstandseisen voor de daar geplande zelfbouw-waterwoningen. Dat is opmerkelijk omdat de Amsterdamse wethouder voor woonschepen een regeling toepast die uiterst streng is. Veel strenger dan via de Welstandseisen op de wal. Er wordt zelfs geprocedeerd om de vorm van een onderwaterschip dat onzichtbaar is. De waterwoningen in Waterbuurt West worden kant en klaar aangeboden en vallen wel onder het welstandsregiem.
Het Bouwbesluit voor wal-woningen wordt in beide delen van de Waterbuurt toegepast. Zo moet de woonkamer van de waterwoning 2,60 meter hoog worden.
 |
Een door arkenbouwer Spruyt ontworpen en te bouwen vaartuig dat voldoet aan de eisen van de 'bouwenveloppe' van IJburg. Foto Frank Bos 2004. |
| |
|
IJburg versus Ooms
De definitie van een waterwoning in IJburg verschilt met die van Ooms.(4) Het onzinkbare fundament, het drijvende platform van styroform, wordt niet vereist. Sterker nog, het is volgens de IJburgse informatiefolder ook mogelijk om met een bestaande woonark een waterkavel te pachten. De ark moet dan wel voldoen aan hun milieu eisen en de bouwverordening. Spruyt arkenbouw heeft al een prototype in aanbouw, speciaal ontwikkeld voor IJburg.
Volgens IJburgse informatie is het technische verschil tussen een woonschip en een waterwoning: een onderhoudsvrije bak (dus geen ijzer), gebouwd volgens het Bouwbesluit en duurzaam verbonden met de bodem. Daarnaast stelt men een aantal planologische randvoorwaarden waarover in de volgende aflevering meer.
 |
Sociale verhuur op het water. De Rochdale One, een in 1977 gebouwd cruiseschip van 122 meter lang, 17,5 meter breed en 4,5 meter diep. Geschatte hoogte tot het stuurhutdak 12 meter. Eind 2003 aangekocht en verbouwd door enkele woningbouwverenigingen voor studentenhuisvesting in de Amsterdamse Houthaven. Past niet binnen de regelgeving van de Verordening op de Haven en het Binnenwater (VHB). Past evenmin in het ontheffingenbeleid voor Historische schepen. Desondanks een waardige opvolger van het studentenschip 'de Caledonia', dat eind jaren 60 aan het Stenenhoofd in Amsterdam lag. Verhuur en informatie
www.duwo.nl Foto Frank Bos 2004. |
| |
|
Tsjakkaa
Geen van de bovengenoemde criteria is bijzonder in woonbotenland. Vrijwel alle nieuwbouwarken worden gebouwd van beton en volgens het Bouwbesluit, op de hoogte van de woonkamer van 2,60 meter na. Die hoogte is technisch wel mogelijk maar wordt door vrijwel geen koper als zinvol ervaren. Voor nieuwbouw varende woonschepen is de hoogte eis onzinnig en onuitvoerbaar. Het merendeel van de woonschepen op wateren waar het niveau sterk wisselt ligt aan beugels of constructies vast. Ook ijzeren varende schepen.
Stadig wil dat zijn waterwoningen geen woonschepen zijn. En hij denkt dat als je dat maar hard genoeg roept, in bestemmingsplannen zet, in erfpachtcontracten aanbiedt, bij de verkoop meldt, en de juridische twijfels volledig negeert, dat er dan vanzelf een transformatie plaatsvindt. Net als in de filosofie van Emil Ratelband: tsjakkaa aan het IJ.
 |
Een voorbeeld van een modern woonschip. De combinatie van bak en diverse drijvers is uniek. Het ontwerp verenigt zowel de eisen van het Bouwbesluit als de vormen van de drijflichaam van Hertzberger en Ooms. Leg hem vast met een touw en het is een woonschip. Gebruik een beugel om hem op zijn plaats te houden en het is een waterwoning.
Voor meer informatie www.enontwerpen.nl |
| |
|
In IJburg komen geen waterwoningen in de sociale huursector. Huursubsidie is daarmee in de praktijk uitgesloten. Volgende keer meer over de randvoorwaarden waardoor volgens sommigen een woonschip verandert in een waterwoning.
Met dank aan: Herman Spruyt van Spruyt arkenbouw, Rogier van der Valk van enontwerpen, Dennis Meerburg van Ooms Bouwmaatschappij bv, Marlene Rienstra van Sector Projecten van het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam, de medewerkers van het Bezoekerscentrum IJburg en Eric Blaauw, secretaris van de LWO.
'Op dit moment bestaat er geen jurisprudentie over de vraag of de waterwoning als onroerende zaak kan worden bestempeld... Een waterwoning is in mijn visie een onroerende zaak, omdat deze duurzaam met de grond (waterbodem) wordt verenigd... De toetsing hiervan is echter niet aan mij maar aan de rechter.' Brief Remkes aan Stadig, noot 2.
LWO
De LWO vindt alles wat drijft en waarop gewoond wordt een woonschip. Dat is zoals de wetgever het vanaf 1918 bedoeld heeft en systematisch tot vandaag toe heeft uitgewerkt binnen de wetgeving.
Diverse gemeentes en bouwer Ooms moeten potenti�le kopers beter informeren over de onzekere juridische status van de waterwoning.
VOETNOTEN
1- Persbericht 18 november 1999, www.minvrom.nl
2- Staatssecretaris Remkes, nov 1999, kenmerk DBD 1999232979.
3- Waterwoningen, folder rond 1996 van Woonwerk, kopie op LWO-site.
4- Zie Woonboot magazine juni en augustus 2004.
Waterwoningen - <1>-<2>-<3>-<4>-<5>-<6>-<7>-<8>-<9><10><11>
|
