|
Natrekking in IJburg
Woonboot magazine (4) 2008 (nog niet verschenen)
Tekst en foto's Frank Bos
De wonderbaarlijke overgang van woonschip naar waterwoning
Totdat een waterwoning zijn plek op IJburg inneemt, is er geen verschil van
inzicht. De waterwoning die aan komt varen, is een woonschip. Eenmaal op de
ligplaats vastgemaakt, voltrekt zich volgens sommigen een juridisch wonder.
Volgens anderen is dat flauwekul.
De gemeente Amsterdam maakt een aantal eilanden in het IJsselmeer. Ze zijn
bekend onder de naam IJburg. Er komen ook ligplaatsen voor drijvende woningen.
Op één plek moeten die drijvende woningen een speciale status krijgen. In plaats
van woonschepen moeten het waterwoningen zijn. Het verschil is volgens de
gemeente erg belangrijk. Een woonschip is een roerende zaak. Bij het Kadaster
kan een woonschip worden ingeschreven in het Schepenregister. De waterwoning
moet volgens de gemeente Amsterdam een onroerende zaak worden, zeg maar een
walwoning. Alle walwoningen staan op percelen en alle percelen, ook
waterpercelen, zijn beschreven bij het Kadaster.
Juridisch
In de Nederlandse wetgeving is er een fundamenteel verschil tussen roerende en
onroerende zaken. Een ‘zaak’ is in dit geval een walwoning op een perceel of een
woonschip. Het Kadaster is de plek waar je kunt opzoeken wie eigenaar is van een
perceel of een schip. Dat is bij verkoop en bij het nemen van een hypotheek van
belang. Wie veel geld heeft en bijvoorbeeld een woonschip nieuw laat bouwen en
contant betaalt kan onder inschrijving in het Kadaster uit. Verreweg de meeste
mensen zullen geld moeten lenen en dan wil de geldverstrekker zekerheid in de
vorm van een hypotheekrecht. Voor de vestiging van een hypotheek op een schip is
inschrijving van dat schip in het kadastrale scheepsregister noodzakelijk. Bij
de vestiging van een hypotheek op een walwoning wordt het hypotheekrecht bij het
kadastrale perceel aangetekend.
Hoe wordt je schip onroerend?
Volgens informatie van het Projectbureau IJburg zijn de waterwoningen tijdens de
bouw gewoon woonschepen. En daarmee roerende zaken die alleen in het
Schepenregister kunnen worden opgenomen. Eenmaal op de plek in IJburg afgemeerd,
voltrekt zich in een aantal gevallen het wonder. De roerende woonboot kan een
onroerende waterwoning worden, indien vaststaat dat het water- of het walperceel
het eigendom van de woonboot ‘natrekt’.
De door de gemeente geformuleerde voorwaarden voor natrekking zijn:
1- het
gebeurt op een erfpachtkavel,
2 - het schip wordt duurzaam verbonden met de
ondergrond via een glijdende constructie aan twee palen,
3 - het schip moet
vrijwillig voldoen aan het Bouwbesluit voor woningen,
4 - er moet een
bouwvergunning zijn afgegeven door de gemeente,
5 - het schip moet voldoen aan
de eisen van de ‘bouwenvelop’,
6 - het schip mag nooit meer verplaatst worden.
Op een aantal plekken verstrekt de gemeente alleen ligplaatsen via de
erfpachtconstructie. Daarbij zijn een aantal aanvullende voorwaarden gesteld,
waarover niet te onderhandelen valt. Belangrijk onderdeel van deze overeenkomst
is, dat beide partijen vinden dat het roerende woonschip verandert in een
onroerende waterwoning via natrekking door koppeling aan het waterperceel
uitgegeven in erfpacht.
Natrekking
Volgens de gemeente Amsterdam kan de overgang via het begrip ‘natrekking’ tot
stand komen als aan bovengenoemde voorwaarden wordt voldaan. Een belangrijke
rechtsregel is, dat de eigenaar van het perceel ook het eigendom heeft van de
gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd. Dit wordt de
natrekkingsregel genoemd. Door het schip via een meerpaal te verbinden met de
erfpachtkavel ontstaat volgens sommigen op grond van de natrekkingsregel een
juridische verbinding met de grond. Via natrekking zou het dobberende woonschip
een, weliswaar dobberende, waterwoning met onroerende status worden.
Feitelijk en de rechter
De notaris meldt een woonschip aan voor registratie in het Schepenregister. Pas
als het woonschip volgens de IJburg overeenkomst zijn plek heeft ingenomen, op
een bepaalde manier is afgemeerd op de erfpachtkavel en er aan de andere
voorwaarden is voldaan, zou het woonschip onroerend worden. De notaris zou dan
het hypotheekrecht dat op het woonschip rust moeten laten overgaan op het
waterperceel. Het kan voorkomen dat een ‘waterwoning’ die op grond van de
natrekkingsregel wordt nagetrokken door een perceel ook (nog) als schip is
geregistreerd. Het Kadaster controleert dit niet. Maar juridisch is het het één
of het ander, of een roerend schip of een onroerend perceel.
Het is nog maar de vraag of de natrekkingsregel van toepassing kan zijn op een
als een schip geregistreerde woonboot. Een schip houdt niet ineens op een schip
te zijn. Uiteindelijk is het aan de rechter, vroeg of laat, een uitspraak te
doen of een woonschip kan transformeren van een roerende naar een onroerende
zaak. Tot die uitspraak blijven de contracten van de gemeente Amsterdam een
ongewis juridisch avontuur.
Met dank aan Marlene Rienstra, Projectbureau IJburg, Benedict van Dam van het
Kadaster en Eric Blaauw van de LWO.
LWO standpunt
De LWO vindt dat de gemeente Amsterdam de nieuwe waterbewoners onjuist en
onvolledig voorlicht bij het IJburgproject. De wetgever heeft uitdrukkelijk
besloten dat woonschepen niet onder de Woningwet, het Bouwbesluit en maar zeer
beperkt onder de Huisvestingswet vallen. Dat is niet per ongeluk gebeurd, daar
is uitgebreid in de Tweede Kamer over gesproken. Daarmee is een jurisprudentie
ontstaan die verschilt van andere objecten zoals drijvende botenhuizen en
recreatiearken. Tot nu toe heeft de rechter bij woonschepen uiteindelijk steeds
gekozen voor de roerende zaak variant.
Een goed voorbereid proefproces, zoals bij de “Aanmeerovereenkomst” is gebeurd,
zou veel kunnen verhelderen. Dat heeft de voorkeur boven het ongewisse avontuur,
dat kopers en de gemeente nu aangaan.
Brief staatssecretaris Remkes:
“Ik plaats hierbij één kanttekening. Op dit moment bestaat er geen
jurisprudentie over de vraag of de waterwoning als onroerende zaak kan worden
bestempeld. Het zijn van een onroerende zaak is voor de vrije sector niet zo
belangrijk, maar wel voor de sociale huurwoningen. Want in het geval van een
roerende zaak zal er btw op de huurprijs moeten worden geheven.
Een waterwoning is in mijn visie een onroerende zaak, omdat deze duurzaam met de
grond (de waterbodem) wordt verenigd. Dat het geheel in verband met variërende
waterstanden iets langs zijn verankering moet kunnen bewegen, doet mijn inziens
niet af aan het duurzame karakter. De toetsing is echter niet aan mij, maar aan
de rechter.”
Brief over mogelijke huursubsidie bij waterwoningen aan de gemeente Amsterdam,
15 november 1999.
Bedoeling wetgever
Het geldend worden van de natrekkingsregel kan voor een grote groep woonschepen
in de rest van Nederland heel vervelend uitpakken. Via een achterdeur wordt dan
alsnog het Bouwbesluit op woonschepen toepasbaar. Dat was bij de behandeling van
de wet in de Tweede Kamer uitdrukkelijk niet de bedoeling. Zie voor een
overzicht het artikel, “Politiek bekeken, Huurbescherming van de ligplaats”,
Macdiarmot, in Woonboot magazine december 2005 of de LWO website.
Volgens de Huisvestingswet is een ligplaats voor een woonschip woonruimte.
“3 Woonruimte. In deze wet en de daarop berustende bepalingen worden onder
woonruimte mede begrepen:
b. een ligplaats.”
Bron: Huisvestingswet
Definitie schip:
“In dit wetboek worden onder schepen verstaan alle zaken, geen luchtvaartuig
zijnde, die blijkens hun constructie bestemd zijn om te drijven en drijven of
gedreven hebben.”
Art. 1.1 Burgerlijk Wetboek 8, Verkeersmiddelen en vervoer.
Vastgoed is, aldus de Van Dale, een synoniem voor onroerend goed. Maar via de
registratie als schip kan ook de drijvende woning een (roerend) rechtszeker,
vast bezit zijn.
Juridische berichten Notariaat, H.D. Ploeger
Voor meer informatie:
- Waterwoningen: drijvend en vast, Juridische berichten Notariaat 2004, nr. 41,
H.D. Ploeger.
- De website van IJburg voor waterwoningen:
http://www.landzeelucht.nl
- LWO en
waterwoningen,
- Kadasterwet:
http://www.st-ab.nl/wetten/0159_Kadasterwet.htm
- Burgerlijk Wetboek 8, Verkeersmiddelen en vervoer.
- Politiek bekeken,
Huurbescherming van de ligplaats, Macdiarmot, in Woonboot
magazine december 2005.
Verschil binnenschip en zeeschip.
De teboekstelling (van zeeschepen in het Kadaster) wordt slechts doorgehaald:
1. als het schip is vergaan, gesloopt is of blijvend ongeschikt voor drijven is
geworden;
2. als van het schip gedurende 6 maanden na het laatste uitvaren of de dag,
waartoe zich de laatst ontvangen berichten uitstrekken, in het geheel geen
tijding is aangekomen, zonder dat dit aan een algemene storing in de
berichtgeving kan worden geweten;
3. als het schip door rovers of vijanden is genomen.
Artikel 195, Burgerlijk Wetboek 8, Verkeersmiddelen en vervoer. (Niet het hele
artikel wordt geciteerd.)
afbeeldingen
[1 -] IJburgwater waar de erfpachtkavels worden uitgegeven voor waterwoningen.
[2 -] De eerste drijvende woning is in maart aangekomen. Dit door ABC-arkenbouw
geleverde schip is nog een roerend woonschip. Het ligt nog niet op de
erfpachtkavel en alleen daar kan via natrekking de transformatie ontstaan naar
een onroerende zaak.
[3 -] Deze klipperaak ligt in Amsterdam op dezelfde wijze verbonden met de
ondergrond als de toekomstige waterwoningen in IJburg. Wordt het varende schip
daarmee onroerend? Volgens de bestaande jurisprudentie niet.
[4 -] De nutsvoorzieningen van de eerste drijvende waterwoning op IJburg zien er
ook erg woonboterig uit.
[5 -] Maquette van het gebied waar op IJburg alleen ligplaatsen met erfpacht
worden uitgegeven. Het ‘natrekkingsgebied’ voor waterwoningen.
Waterwoningen - <1>-<2>-<3>-<4>-<5>-<6>-<7>-<8>-<9><10><11>
|
